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2021.09.08

不動産クラウドファンディングの仕組みとは?メリット・デメリットも解説

  • Bankers News

「不動産クラウドファンディング」という言葉を見聞きしたことはありますか?

投資家の間でも話題になっている不動産クラウドファンディングとは、どのような仕組みになっているのでしょうか。

不動産クラウドファンディングの仕組みと、メリット・デメリットを解説します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家から集めた資金を用いて、不動産の運用を行い、その収益を投資家に分配する仕組みです。

 

REIT(不動産投資信託)も同様の仕組みですが、REITは1つのファンドにおいて大規模な金額で多数の不動産を運用するのに対して、不動産クラウドファンディングは比較的小規模であり、運用不動産も大体は少数であることがが特徴です。

不動産クラウドファンディングは2種類に分けられる

不動産クラウドファンディングを大きく分けると

・ソーシャルレンディング

・不特法(不動産特定共同事業法)に基づくもの

の2種類に分けられます。

 

ソーシャルレンディングは投資家から集めた資金を、運営会社が不動産業者に融資し、利息という形で収益を運営会社が受け取り、それを投資家に対して分配します。

 

不特法(不動産特定共同事業法)に基づくものは、投資家から集めた資金を用いて運営会社自身が不動産を運用して、そこから得た収益を投資家に分配する仕組みとなっています。

不動産クラウドファンディング・REIT共通のメリット

不動産クラウドファンディングとREITには、それぞれに共通するメリットがあります。

メリット1  少額から投資可能 

REITは5万円~80万円ほど、不動産クラウドファンディングは1万円から投資できるものが大半です。

現物の不動産投資が安くても数百万円、高いものでは数億円かかるのと比べて、かなり少額から投資できます。

なお、ETF(上場投資信託)タイプのREITならば数千円から出資できます。

メリット2 分散投資が容易

REITならば1つの案件に投資するだけで、複数の不動産に分散投資できます。

不動産クラウドファンディングは1つの案件につき1つの不動産にしか投資できません。

しかし、最低投資額の大半が1万円であるため、複数のファンドに投資することにより、分散投資が可能です。

多額の資金がかかる現物不動産投資よりも、少額で分散投資しやすくなっています。

メリット3  手間がかからない

REIT、不動産クラウドファンディングともに不動産の運用は投資家が行う必要はありません。

運営会社、ないしその他の不動産業者が運用を行い、投資家は利益のみを受け取ることになります。

現物不動産投資には、面倒な書類作成から不動産の管理、運用まで、はるかに手間がかかるというのが現実です。

不動産クラウドファンディングとREITを比較すると?

不動産クラウドファンディング(ソーシャルレンディング・不特法)とREITは主に下記のような違いがあります。

それぞれ表裏一体のメリット、デメリットとなっています。

1. 不動産クラウドファンディングは価格値段が上下しない、REITは価格値段が上下する

不動産クラウドファンディングは、出資元本の価格が変動しません。

投資家は出資額に対して一定の配当を得られ、無事運用期間が終わり償還される時に、元本はそのまま返ってきます。

 

REITも投資することにより、配当金を受け取れます。

またREITは日々市場で売買されており、価格が上下するのが特徴です。

 

購入時よりも価格が上がった時に売却すれば、利益を得られ、その逆に値下がりした時に売却すれば損失となります。つまり、REITには価格変動リスクがあります。

 

不動産クラウドファンディングは出資元本の価格変動に悩まされないメリット、REITはキャピタルゲインを得られる(場合がある)というメリットがあるといえます。

 

2. 不動産クラウドファンディングは運用期間が決まっている。REITは基本無期限

不動産クラウドファンディングは運用期間が決まっており、出資額が償還され、運用が終了します。

 

一方REITの運用期間は無期限が基本です。

投資家は投資する時はもちろん、いつ投資を終わらせるか、自分で決定する必要があります。

 

不動産クラウドファンディングは投資を終わらせるタイミングに悩む必要がないメリット、REITは自分で運用期間を決められるメリットがあるといえます。

3 不動産クラウドファンディングは運用期間中の解約返金は不可、REITはいつでも換金可能

不動産クラウドファンディングは基本、運用期間中の中途解約は不可能です。

一度投資したら、運用期間が終わるまで現金化できません。

ごく少数の運営会社が、運用期間中でも換金可能とのサービスを提供していますが、一般的ではありません。

 

REITは常に市場で売買されています。

投資家が急な資金を必要とした場合、すぐに売却することにより、現金を得られるのです。

 

不動産クラウドファンディングは価格の上下に悩まなくてもよいメリットがありますが、これは現金化する流動市場がないというデメリットも同時に抱えているといえます。



4. 不動産クラウドファンディングは運用会社ごとに口座開設が必要、REITは証券会社口座1つで幅広く購入可能

REITは様々な種類がありますが、その多くは複数の証券会社で取り扱われており、証券会社の口座を一つ開設すれば、幅広く購入できます。

 

一方不動産クラウドファンディングは、運用会社それぞれが販売しています。

投資したい案件があれば、その運用会社ごとに口座開設が必要です。

 

不動産クラウドファンディングの案件は各社が魅力的なものを販売しているので、口座開設を各社ごとに行うことを面倒に感じる方もいるでしょう。

不動産クラウドファンディングの特筆すべきメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングを大きく分けると、2種類に分けられるとご紹介しました。

1 不動産クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)

  1. 不動産クラウドファンディング(不特法)

 

ごとに、特徴、特筆すべき特徴、メリット・デメリットをご紹介いたします。

1.  不動産クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の特徴、メリット、デメリット

ソーシャルレンディングにおいては、不動産に直接投資するのではなく、あくまで不動産事関連の事業を行う会社に”融資”するというのが、大きな特徴です。

不動産クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)のメリット・デメリットを詳しくご紹介します。

メリット1 不動産担保があることが多い

ソーシャルレンディングにおいては、不動産担保付きの融資の場合が多いので、貸し倒れが発生しても、担保権を行使することで融資金の回収を図り、損失額を抑える可能性が高いです。

メリット2 利回りが比較的高い

ソーシャルレンディングにおいては、不動産の転売のためのブリッジローンなどに資金が利用されることが多く、比較的利回りが高く設定されています。

デメリット1 情報開示がまだ不完全

ソーシャルレンディングにおいては、融資先、案件の詳細を、

積極的に開示している運営会社もあれば、十分に開示していない運営会社もあります。

2. 不動産クラウドファンディング(不特法)の特徴、メリット、デメリット

不動産の売買・賃貸等の事業に対して出資し、その収益の配分を受けるのが、不動産クラウドファンディング(不特法)です。

不動産クラウドファンディング(不特法)のメリット・デメリットを詳しくご紹介します。

メリット1 情報開示が進んでいる

不動産クラウドファンディング(不特法)においては、投資先の不動産の情報開示が義務付けられています。

また、案件の組成会社がそのまま当該不動産事業を直接運用したり、運用を委託されるため、その会社の情報も比較的調査しやすいです。

メリット2 運用会社が損失をある程度引き受けてくれる

不動産クラウドファンディング(不特法)においては、運営会社(またはそのグループ会社)は全体の1~3割を劣後出資するのが一般的です。

劣後出資とは損失が生じた場合、その損失を真っ先に引き受ける出資のことです。

たとえば運用会社の劣後出資割合が2割、全体の投資金額が1億円である場合、2千万円は運営会社が劣後出資して、8千万円は投資家が優先出資します。

もし不動産運用に損失が生じても、その損失が2千万円までならば、運営会社がすべて損失をかぶらなければいけません。

2千万円を超えて損失が出た場合、始めて投資家に損失が生じます。

劣後出資割合が高ければ高いほど、投資家に損失が生じにくくなるのです。

デメリット  まだ投資商品として世に出て歴史が浅い

すでに上記で説明した、

・運用期間中は解約できないことが多い

・口座を会社ごとに開設する必要がある

というのはソーシャルレンディングと共通するデメリットです。

 

ソーシャルレンディングの方が利回りが全体としては高めですが、不特法のクラウドファンディングを扱う運営会社にも高利回り案件をセールスポイントにしているところがあります。

 

不動産クラウドファンディング(不特法)特有のデメリットとしては、投資商品として歴史が浅いことがあげられます。

 

ソーシャルレンディングも登場時は理想の投資商品ともてはやされましたが、運営会社の不正、内部管理態勢の不備などの問題が噴出して、多くの投資家が損失を被りました。

それらの教訓を経て、ソーシャルレンディングは運営会社の運営態勢が整備され、ようやく安心して投資できる商品へと生まれ変わりつつあります。

 

不動産クラウドファンディング(不特法)においては、まだ歴史が浅いため、不祥事や杜撰な内部管理態勢によって投資家が大きな損失を被る事態はまだ発生していませんが、発生していなから安心だと早計せずに、運営会社やファンドを選ぶ際には慎重に分析することが必要でしょう。

 

不動産クラウドファンディングは不動産投資に興味がある方へおすすめ

不動産クラウドファンディング(ソーシャルレンディング・不特法)、REIT、いずれも少額で不動産に投資できる商品です。

それぞれに、明らかなメリット、デメリットまた表裏一体となるメリット・デメリットがあります。

不動産運用を失敗すれば、投資家が損失を被るのはいずれも同じです。

大別すれば値段の動きに悩まされない不動産クラウドファンディング、いつでも換金できるが価格の上下に一喜一憂するREIT、となるでしょう。

不動産クラウドファンディングはソーシャルレンディングと不特法に大別され、これまたそれぞれのメリット・デメリットがあります。

不動産クラウドファンディングは運営会社ごとの運用不動産、利回り、方針にそれぞれ特色があり、それぞれに魅力があります。

自分にあった投資商品が見つかるかもしれません。

不動産投資に興味のある方は、不動産クラウドファンディングも検討されてみてはいかがでしょうか。

<BankersNote編集部>