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2022.03.22

初心者におすすめの少額不動産投資とは?種類や実施時の注意点を解説

  • Bankersの潮流

不動産投資を始めたいけれど、不動産投資は物件を購入するために金融機関から融資を受けなければいけないので気が進まないと感じている方はいませんか?不動産投資の中には、金融機関から融資を受けなくても少額でスタートする投資方法もあります。この記事では、少額から自己資金でスタートできる不動産投資を3つ紹介します。インフレ対策として、不動産投資を検討している人は参考にしてください。

物件を買わずに少額で不動産投資をおこなうメリット

不動産投資は、人に貸し出す物件を購入するために、比較的大きな初期投資を準備するか、融資を利用することが一般的です。しかし、不動産投資の中には、物件を買わずに少額で投資をする方法があります。

【少額不動産投資のメリット】
・自己資金でおこなえる
・空室リスクが低い
・管理会社に運用を任せられる

各メリットについて解説していきます。

自己資金でおこなえる

一般的な不動産投資は、まず入居者に部屋を貸し出すために物件を購入する必要があります。しかし、建物の購入費用を一括で支払える人はあまり多くはないでしょう。そのため、不動産投資をするには金融機関から融資を受けることが必要です。

不動産投資の家賃収入があれば、毎月返済していくことは可能ですが、当面は借金とお付き合いをしていかなければなりません。

一方、少額の不動産投資は物件を購入する必要がないため、金融機関から融資を受けなくても自己資金で投資がスタートできます。

空室リスクが低い

空室リスクとは、入居者が退去してしまうことで家賃収入が減少し、不動産投資の収支が悪化することです。

金融機関から融資を受けて不動産投資を始めると、入居者からの家賃収入を原資に金融機関に返済をしていくことになります。しかし、所有している物件が必ず満室になるとは限りません。入居者が何らかの事情で退去した場合、毎月の家賃収入よりも金融機関への返済額が上回ってしまうことがあります。

少額不動産投資なら、お金を預けた運営会社が多くの不動産に分散して投資をしているため、一箇所の不動産で空室が発生しても、その他多くの物件から得られる家賃収入で損失を補うことが可能です。そのため、空室リスクは限定的で済みます。

管理会社に運用を任せられる

少額の不動産投資は、物件の運用を管理会社に任せることができます。一般の不動産投資では、物件の損傷や劣化による修繕、物件空室時の入居者募集、入居者からのクレーム対応などは物件の所有者自身が行うか、手数料を払って管理会社に対応を依頼することが一般的です。

少額の不動産投資は、運営会社が不動産を運営するため、管理業務も管理会社に任せていることになり、投資家自身が不動産を管理する必要はありません。

物件を買わずに少額で不動産投資をおこなうデメリット

少額で不動産投資を行う場合のデメリットとして、以下のような点が挙げられます。

【少額不動産投資のデメリット】
・投資先が限定される
・手数料が発生する
・大きなリターンは期待できない

それぞれの項目について詳しく解説します。

投資先が限定される

少額でできる不動産投資は、運営会社が投資方針や投資商品を決めているため、投資家は投資先を自分の判断で自由に選ぶことができません。

また、投資先が限定されているので、需要の高い物件になかなか出会えない可能性もあります。

手数料が発生する

少額の不動産投資は、不動産投資を他の人に委託するという性質があるため、手数料が発生します。また、投資資金を入金、出金する際に発生する金融機関の手数料も必要になることがあります。

なお、毎月積立投資をしていて、投資金額を口座振替にしている場合など、手数料がかからないこともあります。少額の不動産投資を始める前に、どのような手数料が発生するかは必ず確認しておきましょう。

大きなリターンは期待できない

少額の不動産投資は、そもそも投資額も少ないことから、大きなリターンは期待できません。ただ、その反面、投資で大きな損失が発生する可能性も避けられます。

また、投資はリターンが大きいほど、万が一の損失も大きくなるという原則があります。少額不動産投資は、株式やFXの短期トレードのように、大きな収益は期待できません。しかし、経済環境が悪くなっても、すぐに大きな損失が発生する可能性はほとんどなく、安定したリターンを得られます。

少額不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンは求めず、リスクを抑えて着実に資産を増やしていきたい人に向いています。

不動産投資以外で少額から投資を始める方法3選

物件を買わずに少額から始められる不動産投資の種類

少額からできる不動産投資には以下のような方法があり、最低投資額や得られる利回りは異なります。

最低投資金額利回り所有権の有無
REIT(不動産投資信託)100円、1,000円など少額から可能3.0~5.0%
不動産クラウドファンディング1万円~2.6~4.0%
不動産小口化商品数万円~100万円2.0~6.0%任意組合型は有

REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)は、不動産投資法人が不動産を取得・運営し、多くの投資家から少しずつ集めたお金を資産運用会社が運用。資産運用会社は、オフィスビルやホテル、マンション、商業施設などさまざまな不動産に投資して得た売買益や賃料を投資家に還元する仕組みです。

REITはどのような物件を投資先としているかで利回りは異なりますが、おおよそ年利3.0%~5.0%が相場です。

また、REITは不動産投資信託なので、通常の投資信託同様、積立投資なら毎月100円、1,000円といった少額から始められます。なお、資産の運用は資産管理会社、管理は不動産管理会社が行い、お金を出した投資家に物件の所有権はありません。

その他のREITの特徴
・一般的な不動産投資同様インフレに強い
・証券取引所で売買できるので、換金性が高い

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、クラウドファンディング事業者が投資家から資金を集めて、その資金をさまざまな不動産に投資して得た利益を投資家に還元します。不動産の所有権もないので、一見、REITと似ていますが、REITは資産運用会社がその時の状況に応じて投資先や投資比率を変更するのに対し、不動産クラウドファンディングはどのような物件に投資をするか、あらかじめ決まっている点が特徴です。不動産クラウドファンディングは、住所や物件の構造(木造・鉄筋コンクリートなど)や周辺施設の状況など投資する不動産の情報が公開されています。

1万円程度から投資可能で、利回りは年利2.6~4.0%。

また、不動産クラウドファンディングは、運用期間が半年や1年と比較的短いですが、運用期間中は中途解約できず、REITのように証券取引所で売買できないため、流動性は高くありません。

なお、不動産クラウドファンディングには、貸付型とエクイティ型の2種類があります。

【不動産クラウドファンディングの種類】
・貸付型
投資家から集めたお金を企業に融資する際、お金を借りたい企業に対して、不動産を担保に融資をするタイプです。投資家が受け取る利益の原資は、融資に対する利息になります。
・エクイティ型
投資家から集めた資金で、特別目的会社(SPC)から不動産信託受益権を購入。投資家が受け取る利益の原資は、運用している物件の賃料や不動産信託受益権の売買益になります。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業の事業者が特定の不動産を投資家からの出資比率に応じて、小口化して販売。得られた不動産賃料や売買益を購入した口数に応じて分配する仕組みです。同制度は、不動産特定共同事業法(不特法)という法律に基づいており、運営できる不動産特定共同事業の事業者は、原則、国土交通大臣や都道府県知事の許可を受けている必要があるので、投資家は安心して取引ができます。

不動産小口化商品は、数万円~100万円からスタートすることができて、利回りは年間2.0~6.0%程度です。

不動産小口化商品には、匿名組合型と任意組合型の2種類があります。

【不動産小口化商品の種類】
・匿名組合型
投資家が金銭を出資し、事業者は不動産投資によって得た利益を投資家に分配する方法です。投資家と事業者の相互関係を定めた「匿名組合契約」を締結して、契約に基づいて投資家は事業者に出資します。運営は事業者主体で、投資家に不動産の所有権はありません。
・任意組合型
事業者と複数の投資家が共同で事業をする「任意組合契約」を締結する方法です。不動産は特定の不動産を購入し、購入した不動産の共有持分を組合に現物出資します。事業者が組合となり共同事業(不動産投資)を行い、得られた利益を出資比率に応じて投資家に分配します。

所有権は組合財産として共有されるため、不動産の所有権は投資家にある点が特徴です。

少額で始められる現物不動産投資もおすすめ

物件価格が比較的に安い物件を購入すれば、現物不動産でも不動産投資をすることは可能です。物件価格が安い代表的な現物不動産は以下のようなものがあります。

最低投資金額利回り
区分マンション投資1,000万円から3.0~10.0%
格安物件の購入300万円~500万円から20.0%

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンションの一室を購入して、貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。建物を一棟買いするわけではないので、物件購入価格はおおよそ1,000万円~と、不動産投資の中では比較的少なく済みます。マンション管理組合が基本的に管理をするため、運用期間中の手間もあまりかかりません。

利回りは新築物件なら3.0~4.0%。その後、築年数が古くなるほど物件価格が下がり、利回りは上昇。築年数20~35年の物件なら、利回りは7.0~10.0%程度です。ただし、物件の築年数が古くなると、万が一入居者が退去した場合、次の入居者を見つけることが難しくなります。

格安物件の購入

郊外の物件や、築年数が経過した物件は、300万円~500万円程度の格安価格で購入できることがあるため、少額で不動産投資が始められます。

格安物件は物件価格が安いため、不動産投資の利回り自体は20.0%くらいの利回りで運用することは可能です。しかし、郊外の物件や築年数が古い物件は、物件の立地が悪い可能性もあり、一度入居者が退去すると、次の入居者が決まるのが極めて難しい上、物件を売りたくても買い手が見つからないといったデメリットがあります。

また、特に古い物件は、購入価格が安くても修繕代がかかり、ほとんど利益が見込めない可能性があるので注意が必要です。

少額で不動産投資をおこなう際の注意点

少額の不動産投資は少ないリスクで安定したリターンを得られる投資方法ですが、注意点もあります。

【少額不動産投資の注意点】
・取引業者の倒産リスクがある
・元本割れに備える

各注意点を詳しく説明します。

取引業者の倒産リスクがある

REIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品いずれも、取引業者の収益が悪化すると倒産するリスクがあります。倒産をしても取引業者が所有している不動産に価値があり、売却しても精算できればいくらかは元金が戻ってくる可能性はありますが、全く返金されないリスクもあることは心得ておきましょう。

元本割れに備える

少額の不動産投資に限らず、投資をすると収益が期待できる反面、元本割れする可能性もあります。投資のリスクを抑える原則は、分散投資です。分散投資とは、1つの商品ではなく、複数の値動きの特徴が異なる商品で運用をする投資方法のこと。また、毎月1万円、2万円のように一定額を投資に費やし購入時期を分散させる、購入時期の分散(時間の分散)も分散投資の方法の一つです。

投資は余裕資金の範囲内で行い、なおかつ複数の商品で毎月積み立て投資をすることで、リスクを抑えた運用を心がけましょう。

不動産投資以外で少額から投資を始める方法3選

少額の不動産投資以外に、少額で投資を始める方法を厳選して3つご紹介します。

【不動産投資以外で少額から投資を始める方法】
・融資型クラウドファンディング
・NISA
・iDeCo

融資型クラウドファンディング

融資型クラウドファンディングとは、クラウドファンディング事業者が多くの投資家から小口で資金を調達し、企業や事業に融資。企業や事業の運営者は融資額をクラウドファンディング事業者に返済し、その金利を出資金や分配金として投資家に還元します。

元本は保証されていませんが、利率や運用期間があらかじめ決まっているため、株式やFXといった金融商品よりもリスクを抑えた運用が可能です。

NISA

主に、非課税枠が120万円で5年間非課税期間が続く「一般NISA」と、非課税枠40万円で20年間非課税期間が続く「つみたてNISA」の2種類があります。

NISAとは少額投資非課税制度のことで、年間一定の非課税枠までは運用で得た収益に税金がかからない(非課税)制度です。

「一般NISA」は上場株式にも投資ができるので、幅広い商品に投資をして非課税の恩恵を受けたい方は一般NISAを利用するとよいです。一方、リスクを抑えた投資をしたい方は、取扱商品が金融庁の定めた比較的安全性の高い投資信託に限られている「つみたてNISA」を利用するなど、自分の投資スタイルに応じて使い分けることが可能です。

いずれのNISAも非課税枠をすべて使い切る必要はなく、月100円、1000円などから始められるので、まずは少額投資を始めたい人はNISAも検討してみましょう。

iDeCo

iDeCoは個人型確定拠出年金の愛称です。毎月、掛金を払い、自分で運用商品を選んで掛金を運用。60歳以降に運用結果を老後の生活資金として受け取ることができる制度です。毎月の掛金は所得控除となり節税効果があること、運用で得た収益に税金がかからないこと、受取時にも税制優遇があることなど、税制優遇という面で非常にメリットの大きい制度です。

iDeCoは毎月の掛金5,000円からスタートできます。60歳まで積み立てた掛金を引き出しできないデメリットはありますが、少額投資なら税制面でのメリットが大きいiDeCoもおすすめです。

まとめ

少額からできる不動産投資を活用すれば、銀行の融資を受けた後に返済していくリスクを避け、自己資金で不動産投資を始められます。少額で始められる不動産投資には、REIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品があり、いずれも株式やFXの短期トレードのように大きなリターンは期待できませんが、安定した収益を得ることができます。ただし、取引業者が倒産してしまう可能性がある点や元本割れリスクがある点には注意が必要です。

その他、少額で投資する方法には、融資型クラウドファンディング、NISA,iDeCoを活用する方法もあります。融資型クラウドファンディングサービスはBankersでも取り扱っています。少額投資からスタートできて、安定したリターンを得たい方は、融資型クラウドファンディングサービスを検討してみましょう。