「不動産投資はやめとけ！」
不動産投資はリスクが高いイメージがあるため、いざ不動産投資を始めようとすると、このように言われることがあるかも知れません。
しかし、「不動産投資はやめとけ！」と言われてあきらめる前に、今一度自分が不動産投資に向いているかどうかを考えてみませんか？
この記事では、不動産投資に向いている方、向いていない方の特徴を解説。最後に、向いていない方におすすめの投資方法についても解説しています。
不動産投資はやめとけと言われる理由
不動産投資を始めるという相談を周囲にすると、「不動産投資はやめとけ」と言われることがあるかも知れません。その理由として、以下のような内容が考えられます。
【不動産投資がやめとけと言われる理由】
・ローン返済を失敗する可能性があるから
・悪質な不動産会社に騙される可能性があるから
・メンテナンスの手間や費用がかかるから
それぞれの理由について詳しく解説します。
ローン返済を失敗する可能性があるから
不動産投資はやめとけと言われてしまうのは、不動産投資がローンを利用する可能性が高いからかもしれません。
不動産投資は家賃収入を得るために、まず、住んでもらうための不動産を購入する必要があります。しかし、不動産を一括現金で購入できるほど資金を持っている方は多くいません。そのため、投資用の不動産を購入する場合、購入費用の全部、または一部はローンを利用することになります。
不動産投資のローンの返済原資は、購入した不動産に住む入居者の家賃です。ローンを返済し終われば、入居者の家賃は諸費用をのぞけば自身の収入になるため、不動産投資は非常にメリットの大きい投資方法といえます。
しかし、自分の所有している物件に、常に入居者が住んでいるとは限りません。転勤やクレームなどがきっかけで、空室が発生してしまうこともあるでしょう。
空室が発生すると、入居者から受け取る家賃収入よりも、返済するローンの金額の方が大きくなる可能性もあります。これを空室リスクといいますが、空室リスクを解消するには、次の入居者を見つけなければなりません。アパートやマンションなどで複数の部屋を運用している場合は、さらに影響は大きくなります。
不動産投資はやめとけと言われる理由の1つは、こうした空室リスクを危惧している方が多いためと考えられます。
悪質な不動産会社に騙される可能性があるから
不動産投資を始めようと、不動産会社を複数あたっていると悪質な不動産会社に出合うことがあります。悪質な不動産会社は、相談をしてきた方が不動産の知識が不足しているとわかると、自分が売りたい不動産物件を販売しようとしたり、都合の悪い内容を隠して不動産物件を購入させようとしたりします。
出合った不動産会社が、悪質かどうか見分ける方法は以下の通りです。
・創業年数
創業年数が長い企業は、重大なクレームが少なく顧客からの信頼を得ているからこそ会社が長く存続できていると推測できます。
・口コミによる評価
不動産会社の名前で、インターネットやSNSで検索をしてみて、よい口コミ、悪い口コミがないかチェックしてみましょう。口コミは、顧客のリアルな思いが書かれているケースが多いので、信頼性の高い情報といえます。こうした口コミが、よいものばかりで埋まっているケースは皆無ですが、あまりにも同じような悪い口コミが書かれている場合には注意が必要です。
・デメリットも説明してくれるか？
物件のメリットばかりではなく、デメリットも説明してくれるか。また、物件の周囲の人口が減少するかもしれないなど、不確実性についても説明してくれる不動産会社は、よい不動産会社といえるでしょう。
メンテナンスの手間や費用がかかるから
不動産投資の収益は、単純に「家賃－ローン返済額」で表せるものではありません。破損や老朽化によって、物件や設備のメンテナンスが必要なケースがあります。日々の清掃以外に、主にメンテナンスが必要となる項目は以下の通りです。
・屋根や外壁の塗装
・エレベーターの点検費用
・給排水設備の老朽化による修理・交換費用
・ガス・電気設備の老朽化による修理・交換費用
・屋根や階段廊下の防水加工
・給湯器・エアコンの交換
やめる前に知っておくべき不動産投資のメリット
不動産投資はやめとけと周囲から言われて、不動産投資をやめようと考えている方もいるかもしれません。ただ、不動産投資をやめる前に、今一度不動産投資のメリットを思い出してみてください。
【不動産投資のメリット】
・不労所得が手に入る
・節税対策になる
・インフレ対策になる
・生命保険の代わりにできる
それぞれのメリットを詳しく解説します。
不労所得が手に入る
不動産投資で収益を得る方法は2通りあります。1つは、不動産の売買によって得られる収入であるキャピタルゲイン。そして、もう1つは、家賃収入のように資産から定期的に生み出される利益であるインカムゲインです。家賃収入、つまり、インカムゲインが得られるようになると、通常の給料の他にも収入源ができるようになります。
インカムゲインがあれば、仮に自分がケガや病気で働けなくなったとしても、入居者がいる限り、収入が無くなることはありません。このように、不動産投資をすれば、働かなくても得られる収入、いわゆる「不労所得」が手に入ります。
節税対策になる
不動産投資は節税対策にもなります。不動産購入費用は、購入したその年に一括で費用計上するわけではなく、一定のルールのもと、数年に分けて計上することが可能です。そのため、不動産を購入して数年間、不動産収入は赤字となりますが、お勤めの方などは、給料の収入と不動産投資の赤字を合計することで、税金の還付を受けられる場合があります。
また相続時に、建物は「固定資産税評価額」で評価され、時価の7割程度。土地は、「路線価」で評価され、時価の8割程度で計算されます。このように、実際に現金で手元に持っておくよりも、現金を用いて不動産を購入して、資産の価値を下げることで相続対策とすることができるのです。
インフレ対策になる
インフレとは、物価が上昇することです。不動産投資は、インフレ対策としても効果があります。
例えば給料が全く増えないのに、ガソリン価格や食品価格が急上昇したら、どのように感じるでしょうか？ガソリン価格や食品価格が急上昇しているなら、それらの上昇率に伴って自分の給料も上昇しないと、給与の価値が相対的に目減りしていると感じるはずです。このように、インフレによって自分の持っている資産価値が相対的に目減りしてしまうことを「インフレリスク」といいます。
不動産価格は、インフレ局面では物価とともに上昇することが一般的です。そのため、資産の一部を不動産で保有しておくとインフレ対策になります。
生命保険の代わりにできる
不動産投資は生命保険の代わりとすることができます。これは、不動産投資でローンを利用する場合、団体信用生命保険（以降、団信（だんしん））に加入するためです。団信に加入すると、返済中に不動産投資ローンの債務者が死亡・高度障害になった場合、残債がゼロになります。死亡・高度障害となった債務者に配偶者がいた場合は、残債がゼロになり、家賃収入のある不動産を残すことが可能です。
ほとんどの場合、不動産投資を利用する際は団信への加入が義務付けられます。ただ、義務付けられなくても、債務者が死亡・高度障害となった場合の遺族の不利益が大きいため、団信は加入することが一般的です。
不動産投資が向いている人の特徴
仮に不動産投資はやめとけと言われても、以下のような方は不動産投資に向いている方なので、再考してみてはいかがでしょうか？
【不動産投資が向いている人の特徴】
・年収が1000万円以上ある
・長期的な視点を持てる
・行動力や決断力がある
それぞれの特徴について詳しく解説します。
年収が1000万円以上ある
不動産投資でローンを利用する場合、必ずローン審査を受ける必要があります。年収1000万円以上ある方は、基本的には返済能力が高い方とみなされる傾向があり、金利が低い、融資期間が長いなどよい条件でローンを利用できます。また、大きな金額の融資も受けられる可能性が高いため、多くの選択肢の中から物件を選ぶことができるでしょう。
日本の所得税は所得が高いほど税率が高くなる仕組みになっているため、一般的には年収が高い方のほうが高い税率が適用となり、不動産投資の節税効果は高い傾向があります。
長期的な視点を持てる
不動産投資を始めると、不動産投資ローンを組んで何十年にわたって返済をしていくことになります。毎月の家賃収入から返済額を引いて、さらにメンテナンス費用や各種税金を引いて毎年の利益がいくらになるか？こうした長期の返済計画を作成し、問題ないと判断して初めて物件購入を決断します。
また、不動産投資はローンを完済できるまで大きな利益は期待できません。不動産投資は株やFXの短期トレードのように、すぐに大きな収益は期待できないため、長期的な視点を持てる方が不動産投資には向いています。
行動力や決断力がある
不動産投資をしていると、良質な物件だけれども今購入していいかどうか迷うケースがあるかも知れません。しかし、良質の物件は取り合いなので、時には即決できる決断力がなければ手に入らないこともあります。
また、不動産投資は金融機関からいかに有利な条件を引き出すかも成功のポイントです。1社だけではなく、もっと有利な条件で取引できる金融機関はないか、足で稼ぐ行動力が必要になります。
このように、不動産投資は、決断力と行動力を併せ持っている方が向いているといえるでしょう。
不動産投資をやめた方がいい人の特徴
不動産投資に向いていない方の特徴も紹介します。不動産投資はリスクもあるため、ここで該当する項目がある方は、不動産投資を本当に始めてよいか再考してみましょう。
【不動産投資をやめた方がいい人の特徴】
・年収が500万円以下である
・情報収集を十分におこなわない
・決断力がない
・損を一切したくないと思っている
それぞれの特徴を詳しく紹介します。
年収が500万円以下である
年収500万円以下の方の場合、欲しい物件があっても金融機関から十分な融資が受けられない可能性があります。また、年収が少ないことから十分な自己資金がなく、物件購入価格の大半をローンに頼ることになりがちです。そうなると、毎月の家賃収入に対して返済額が大きくなるので薄利になってしまいます。
その他、年収500万円以下の場合、金融機関が提示される借入金利が高い、大きな融資額を提示してもらえず、購入できる物件が限られるなど、制約の多い不動産投資になることが想定されます。
情報収集を十分におこなわない
不動産投資は、不動産に関する知識以外にも税金の知識や、物件の目利き、さらに、悪質な不動産会社に騙されないように、人を見る目も大切です。さまざまな分野の知識が必要になるため、情報収集が極めて重要になります。
日頃から税金や、良質な物件の見分け方に関する情報収集や金融機関や不動産会社訪問などを怠ると、節税したつもりが税務署で否認され、追徴課税を払った。よい物件だと思って購入したら、思わぬ修繕費がかかり大赤字になった。融資を受けたくても金融機関で相手にしてもらえなかった。不動産会社が売りたい物件を掴まされた。など、多くの場面で失敗する可能性があります。
こうしたリスクを考えると、情報収集を十分に行わない方は、不動産投資はやめておいたほうがよいでしょう。
決断力がない
よい投資物件はなかなか出合えないので、取り合いになります。そのため、即決できず、決断を延ばしていると、よい投資物件はライバルの手に渡ってしまいます。
決断力がなければ、不動産投資は難しいかもしれません。
損を一切したくないと思っている
不動産投資に慣れていないうちは、失敗をして損失が発生することがあるかもしれません。しかし、失敗による損失を避けていては、不動産投資で成功することは困難です。起こった出来事に対処し、それ以降は対策をたてて予防をする。この繰り返しで失敗を減らし、不動産投資で成功する確率は高まっていきます。
不動産投資で損を一切しないことはなく、失敗と改善を繰り返して成功に近づいていくものと考えましょう。
参考までに、不動産投資のリスクの一例を紹介します。
・空室リスク
・火災や地震などの災害リスク
・修繕費がかかるリスク
・家賃下落リスク
・入居者の家賃滞納リスク
少額から投資を始めるなら融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）がおすすめ
それでは不動産投資に興味はあるけれど、いきなり大金をつぎ込むのは不安という方に、融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）がおすすめである理由をご説明します。
融資型クラウドファンディングの仕組み
不特定多数からインターネットなどを通じて、少額の融資を集める資金調達方法をクラウドファンディングといいます。一般的なクラウドファンディングでは、資金による支援をすることで、支援者は支援先からサービスや物品を受け取れます。
一方、融資型クラウドファンディングは、クラウドファンディング事業者（融資型クラウドファンディング事業者）が集めた資金を事業や企業に融資します。支援者が受け取るリターンは、融資先が支払う金利という点が特徴です。なお、融資した元本は完済後、支援者に償還されます。
融資型クラウドファンディングのメリット
融資型クラウドファンディングは、不動産投資のように大きな不動産を購入する必要もなく、金融機関の融資を受ける必要はありません。自分が投資をしたい企業に、1万円から投資をすることができます。また、特定の事業や企業に投資をするため、日々激しい値動きをする株式市場の影響を受けにくいというメリットがあります。
融資型クラウドファンディングのプラットフォームBankersは、口座開設手数料や口座管理手数料、投資に際しての手数料はかからない点もメリットです。ただし、投資に必要な金額をBankersの指定口座に入金する振込手数料はかかります。
融資型クラウドファンディングのデメリット
融資型クラウドファンディングは、企業と投資家の仲介をしている融資型クラウドファンディング事業者が倒産すると、分配金や満期に償還されるはずの元本の支払いが滞るリスクがある点には注意が必要です。
また、融資型クラウドファンディングは運用期間中に中途解約をすることができません。余裕資金で始めることを心がけましょう。
融資型クラウドファンディングについての詳細は、融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）の仕組み・チェックポイントを解説 をご覧ください。
まとめ
不動産投資は家賃収入が入り、不労所得が得られるかもしれないメリットがありますが、金融機関の融資を利用することが多いためリスクがない投資とはいえません。もし、不動産投資はやめとけと言われて、なおかつここで紹介した不動産投資をやめた方がいい人の特徴に当てはまる場合は、今一度、本当に自分が不動産投資をするべきか再考してみましょう。
長期的に資産を増やしていきたい方は、融資型クラウドファンディングサービスを利用する方法もあります。融資型クラウドファンファンディングを活用すれば、融資をした企業や事業から安定した金利収入を受け取ることができます。この金利収入は不動産投資の家賃と同じインカムゲインという特徴があるため、毎月安定した収入を得たい方にとっては、融資型クラウドファンディングもおすすめです。
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